Покупка доли в квартире — преимущества и недостатки

Сегодня многие молодые семьи озабочены приобретением собственного жилья. Но далеко не всем под силу купить квартиру, даже в ипотеку.
Вложение средств в покупку новостройки чревато множеством проблем — начиная от того, что вы инвестируете деньги в строительство, но собственниками жилья станете только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. То есть несколько лет вы будете и вносить деньги по договору долевого участия, и одновременно — снимать жилье. Стройка может быть просто заморожена, сроки строительства нарушены, либо даже вы нарветесь на мошенников, у которых нет разрешения на застрой. Новостройка чревата длительной усадкой дома, и несколько лет вы будете жить в квартире, не имея возможности сделать хороший ремонт, и наблюдая постоянные трещины и перекосы в стенах. Из особых недостатков - высокая цена, и неблагоустроенность. Новостройки продаются зачастую не только без косметического ремонта, но и без элементарных отделочных работ, стоимость которых чрезвычайно высока.
Долго распространяться касаемо недостатков ипотеки нет смысла. Вы переплачиваете 100% стоимости жилья в течение 4-5 лет. За 10 лет вы заплатите за ипотечную квартиру три цены. И нет никакой гарантии, что ваш доход будет постоянным в течение этих 10 лет.
Наша статья поможет вам не только понять преимущества покупки доли в квартире, но и избежать лишних трат, и возможных проблем.

Чем выгодна покупка доли в квартире

Для молодой семьи, даже с ребенком это по сути вложение средств в будущее большое хорошее жилье, без необходимости выплачивать проценты банку, и возможность спокойно откладывать деньги на постепенный выкуп всей квартиры. Доля в квартире — это не коммуналка, и не общежитие, следовательно вы — полноценный совладелец квартиры, имеющий ряд преимуществ:

1) Низкая цена

Если комната в коммунальной квартире или общежитии продается, как отдельное жилое помещение, то доля всегда выставляется на продажу с перспективой выкупа всей квартиры. Вам нет необходимости думать, как обустроить в границах занятой вами комнаты кухонный уголок, или отдельный санузел, как это бывает в коммуналках и общагах.
Доля всегда дешевле, чем комната. И в близком будущем — вы сможете приобрести остальные доли совладельцев по более низкой стоимости, чем рыночная. Плюс — вы сразу вселяетесь и живете, начав копить деньги на выкуп, по мере возможности.
Если хорошо поискать, можно даже найти варианты, где доля в квартире продается в рассрочку, от совладельца, без всяких процентов. А для того, чтобы законно начать проживать, вам достаточно приобрести очень небольшую часть квартиры — 1/6 например.

2) Право первоочередного выкупа

Квартира, где вы — совладелец, не может быть продана без вашего официального согласия. В первую очередь сособственник обязан предложить выкуп вам, иначе сделка не будет зарегистрирована. И у вас есть по крайней мере месяц на раздумья, и сбор средств. Используя небольшие хитрости вы можете растянуть это время, как минимум, на год.

3) Преимущественное право аренды

Остальные помещения в квартире не могут быть сданы в аренду, без вашего согласия. Следовательно вам не грозит подселение студентов, или неадекватных личностей. Вы вполне имеете право настаивать на сдачу остальных помещений в аренду — вам, таким образом за очень небольшие деньги заполучить в распоряжение всю квартиру на длительный срок.

4) Право пользования

Право владения долей отнюдь не означает, что вы — собственник только тех метров, которые приходятся на вашу долю. Пока не определен порядок пользования, вы имеете полное право свободно пользоваться всей квартирой, и любыми помещениями, без ограничений, независимо от размера вашей доли. А вот распоряжаться (продать или подарить) можно только своей идеальной частью. Следовательно, совладелец не имеет права ограничить вам какие то определенные метры, без письменного соглашения, или решения суда, ни в помещениях общего пользования, ни в комнатах, ни в подсобных помещениях (балконы, кладовые).

5) Количество проживающих

Доля в квартире выгодно отличается от комнаты в коммуналке, или общежитии. Как правило, в долевых квартирах, собственников не более двух-трех человек, и как минимум один из них — не проживает в квартире. Даже если у вас и будут соседи в местах общего пользования, их будет весьма мало, или не будет вообще.

Таким образом приобретение доли в квартире — очень хорошее вложение денег в недвижимость для молодой семьи. Однако, чтобы это вложение стало действительно выгодным и надежным, необходимо учесть ряд нюансов, о которых и пойдет речь дальше.

Недостатки приобретения доли в квартире

Как таковых, недостатков нет, если сравнивать с ипотекой, новостройкой, или покупкой отдельной комнаты в общаге. Но при заключении договора купли продажи стоит обратить внимание на следующие моменты:

1) Количество совладельцев

Чем их меньше, тем лучше. Большое количество совладельцев (более трех-четырех) тоже имеет свои преимущества, особенно, если квартира небольшая — их доли можно выкупать поочередно, почти за бесценок. Но мы рассматриваем покупку доли в квартире с наименьшим количеством сложностей, поэтому чем меньше будет сособственников, тем меньше у вас будет потенциальных соседей по квартире. Идеально — найти квартиру, единственный совладелец которой в ней не проживает.

2) Возраст совладельцев

Ошибочно думать, что это должен быть очень немолодой человек, или семья. У немолодых собственников может оказаться большое количество наследников, и нет никакой гарантии, что наследники не пожелают коллективно вселиться в квартиру, после смерти вашего соседа. Поэтому предпочтительнее выбирать относительно молодых — таких, которым будет выгоднее продать долю, нежели использовать ее для проживания. Кроме того, соседство с пожилыми гражданами увеличивает вероятность бытовых конфликтов. Если совладелец пожилой — обязательно уточните количество наследников.

3) Состояние квартиры

Не стоит покупать долю в «убитых» квартирах, если вы собираетесь туда сразу вселиться. Причин много:
- ремонт осуществляется только с согласия совладельца, и такое согласие желательно брать в письменном виде. Исключение составляет аварийный ремонт.
- затраты на любой ремонт совладельцы несут солидарно. И если испортилась сантехника или система отопления, то решить вопрос с тем, кто будет оплачивать ремонт, непросто. Если совладелец в квартире не проживает, это абсолютно не означает, что он не должен оплатить замену унитаза, батареи отопления или смесителя.
Вроде нелогично, но закон указывает, что расходы на ремонт — общие, соразмерно вашей части собственности.

Сложности совместного проживания

Их гораздо меньше, чем при жизни в коммуналке. Долевые квартиры не такие большие: 1-2-3 комнаты, а не 5, 7 или 10. Следовательно, вы не потратите десятилетие на расселение и выкуп. Но какое то время вам все же придется делить жилье с соседями, и надо сразу предусмотреть все нюансы, во избежание множества споров.

1) Оплата коммунальных услуг

Выбирайте квартиру с уже установленными приборами учета. И сразу готовьтесь к тому, чтобы раз и навсегда решить вопрос с порядком оплаты. Отопление квартиры оплачивается только солидарно, и только соразмерно долям. Независимо от того, проживает второй совладелец или нет. Это его законная обязанность содержать квартиру в надлежащем состоянии. Квартира отапливается полностью, и даже если он ею не пользуется, услугу обязан оплатить. Так же обязательной для него является квартплата, и обслуживание общедомового имущества.
Если вы — молодая семья, с ребенком, и владеете меньшей долей, а с вами проживает одинокий совладелец без детей, логично, что вы будете потреблять больше воды, газа, и света. В квартире могут находиться энергоемкие приборы (бойлер, кондиционер), и расчет справедливой оплаты провести сложно. В этом случае целесообразно будет определить порядок пользования и установить на выделенную вам комнату отдельный электрический счетчик. А места общего пользования будут оплачиваться соразмерно долям или в зависимости от количества проживающих людей.

2) Ремонт мест общего пользования

Минусом долевой квартиры является нецелесообразность проведения капитального, или даже косметического ремонта сразу после вселения. Разумнее довольствоваться той ванной, кухней или унитазом, которые уже есть. Их замена возможна только по согласованию с собственником. Но согласие его отнюдь не означает, что он обязан вкладывать деньги. А пользоваться новенькой мебелью, техникой будет наравне с вами. Поэтому лучше потерпеть, и отложить свободные деньги на выкуп.

3) Жизненное пространство

В отличии от коммунальной квартиры вы можете занимать в местах общего пользования столько пространства, сколько вам нужно. И никто вам не имеет права ограничивать количество метров, даже суд. Поэтому главное условие — не мешать второму совладельцу. Это означает — сохранить свободные доступы к его мебели и технике. Вполне можно разместить две стиральные машины — одна в ванной, другая — на кухне. Если позволяют размеры - два холодильника, и даже две варочные плиты, главное — чтобы они были подсоединены к счетчику. При желании можно даже сделать отводку под отдельный газовый прибор учета. При осмотре будущего жилья сразу оговаривайте моменты — какой техникой вы будете пользоваться вместе, а какую вы установите отдельно, свою. И обязательно — пропишите эти условия в отдельном соглашении к договору купли-продажи.

Если вы внимательно изучите инструкцию, и сознательно отнесетесь к покупке, то никаких проблем у вас в будущем не возникнет. Достаточно соблюдать простые правила вежливости, но в тоже время не позволять совладельцу устанавливать свои правила, и никаких сложностей у вас не возникнет.
Покупка доли в квартире, как видите, чрезвычайно выгодное вложение ваших небольших средств. А если возникнут вопросы, или проблемы, вы всегда можете обратиться к юристам нашего сайта за бесплатной юридической консультацией.

Метки: 

Добавить комментарий

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.